Как проверить застройщика перед покупкой дома или квартиры

Застройщик — это не всегда та компания, чей бренд на баннере. У крупных групп на каждый дом создаётся отдельное проектное ООО, и проверять нужно именно его, а не громкое имя. Хорошая новость: государство само собирает досье на застройщиков в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства, наш.дом.рф) — от учредителей до каждого дома с эскроу-счетами. Разбираем, как пользоваться этой информацией.

Шаг 1. Найдите проектное юрлицо дома

В карточке дома на наш.дом.рф указан застройщик — конкретное ООО с ИНН. Это та компания, которая подписывает у вас договор и отвечает по обязательствам. Выпишите ИНН: по нему открываются все остальные реестры — от судов до бухгалтерии.

Шаг 2. Изучите карточку в ЕИСЖС

• Учредители, руководитель, уставный капитал — кто стоит за проектом и чем отвечает.
• Проектная декларация — сроки, разрешения на строительство, земельный участок, источники финансирования: сверьте заявленные сроки с тем, что говорит менеджер продаж.
• Дома застройщика — сколько построено, сколько сдано вовремя, есть ли продленные сроки: просрочки по другим домам честнее любой рекламы.
• Эскроу-счета — работает ли проект через эскроу: это главная защита денег по 214-ФЗ, деньги разблокируются только после сдачи дома.

Шаг 3. Проверьте проектное ООО по общим реестрам

Дальше работает стандартная проверка юрлица: ЕГРЮЛ (возраст проектной «дочки», статус, директор), КАД Арбитр (споры с дольщиками о сроках и качестве, иски о расторжении ДДУ), ФССП (производства), Федресурс/ЕФРСБ (банкротные сигналы проектного юрлица или материнской группы), ГИР БО (выручка и прибыль — хватает ли застройщику собственных денег на стройку). Все эти источники открыты и бесплатны.

Шаг 4. Сверьте схему продажи с 214-ФЗ

Легальные схемы продажи новостроек — договор долевого участия (ДДУ) по 214-ФЗ с проектным застройщиком из ЕИСЖС, договор с эскроу, либо жилищно-строительный кооператив в разрешённых случаях. Продажа «по предварительному договору», «по векселю» или от «инвестиционной компании» вместо застройщика — уход от защиты 214-ФЗ: при проблемах вы окажетесь в очереди обычных кредиторов, а не дольщиков.

Шаг 5. Соберите картину за минуту

Проверка застройщика по ИНН проектного ООО в сервисе ПроверьПодрядчика.рф собирает те же источники автоматически: реквизиты и возраст юрлица, суды как ответчик (с номерами дел и суммами), долги у приставов, банкротные публикации, финансы из ГИР БО, членство в СРО — со светофором рисков и датами срезов источников. Для частного дома от строительной компании то же самое работает для подрядчика подряда — выбор инструмента зависит от того, с кем вы подписываете договор.

ЕИСЖС создан, чтобы вы проверяли застройщика до сделки, а не искали его в реестре обманутых дольщиков после. Пятнадцать минут в открытых реестрах отвечают на вопросы, которые не задашь менеджеру продаж.