Глоссарий проверки подрядчика

50 терминов из отчётов, договоров и государственных реестров — без юридического жаргона. Каждый термин отвечает на один вопрос: что это значит для ваших денег при строительстве дома.

Статусы компаний

ИНН, ОГРН, ОКВЭД и организационные формы — с чего начинается любая проверка.

ИННидентификационный номер налогоплательщика: Уникальный десятизначный (для юрлиц) или двенадцатизначный (для физлиц и ИП) номер в налоговой системе. Ключ ко всем реестрам: ЕГРЮЛ, суды, приставы и банкротство ищутся по ИНН. Отказ подрядчика назвать ИНН — первый красный флаг.
ОГРНосновной государственный регистрационный номер: Тринадцатизначный номер записи компании в ЕГРЮЛ, присваивается один раз на всю жизнь юрлица. По первым цифрам читается год регистрации — полезная быстрая проверка возраста компании ещё до выписки.
ОКВЭДобщероссийский классификатор видов экономической деятельности: Коды, которыми компания декларирует, чем занимается. Основной ОКВЭД у подрядчика ИЖС — 41.xx или 43.xx (строительство). «Строительная» фирма с основным кодом «торговля» — повод уточнить профиль.
ОООобщество с ограниченной ответственностью: Юрлицо, отвечающее по обязательствам своим имуществом (уставный капитал и активы). Проверяется по ЕГРЮЛ, балансу, судам. Минимальный капитал 10 000 ₽ означает минимальную ответственность — смотрим возраст и финансовую историю.
ИПиндивидуальный предприниматель: Статус физлица с регистрацией бизнеса. ИП отвечает по долгам личным имуществом — для заказчика это плюс: у подрядчика есть «что терять». Проверяется в ЕГРИП, судах и ФССП по ИНН.
Самозанятыйналог на профессиональный доход (НПД): Физлицо без найма работников и с лимитом дохода 2,4 млн ₽ в год. Легально работает с чеками из приложения «Мой налог». Для крупных строек не подходит: либо скрытый оборот, либо серая схема.
Массовый руководительпризнак ФНС: Директор, который одновременно руководит большим числом компаний. ФНС ведёт счётчик «количество руководствуемых юрлиц» в сервисе «Прозрачный бизнес». Массовость — маркер схемной фирмы-однодневки.

Реестры и госорганы

Государственные базы данных, из которых складывается досье подрядчика.

ЕГРЮЛединый государственный реестр юридических лиц: Официальная база ФНС обо всех компаниях: статус, возраст, капитал, директор, учредители, адрес, ОКВЭД. Первая точка любой проверки, доступна бесплатно на egrul.nalog.ru.
ЕГРИПединый государственный реестр индивидуальных предпринимателей: Тот же реестр, но для ИП. Содержит статус, дату регистрации и ОКВЭД предпринимателя. ИП-подрядчик проверяется в ЕГРИП так же, как ООО в ЕГРЮЛ.
ГИР БОгосударственный информационный ресурс бухгалтерской отчётности: База ФНС на bo.nalog.gov.ru, где компании обязаны раскрывать годовые балансы. Показывает выручку, активы и их динамику — то есть чем компания реально платит за стройку.
ФССПФедеральная служба судебных приставов: Ведомство, которое принудительно взыскивает подтверждённые долги. Банк данных исполнительных производств на fssp.gov.ru — бесплатная проверка подрядчика по ИНН на «уже отнимают по счетам».
КАД Арбитркартотека арбитражных дел: Электронный архив всех споров в арбитражных судах (бизнес-конфликты). Ищется по ИНН бесплатно на kad.arbitr.ru. По делам подрядчика видно, как он ведёт себя с заказчиками и поставщиками.
Федресурсединый федеральный реестр сведений о банкротстве и деятельности ЮЛ: Официальный журнал на fedresurs.ru, где компании обязаны публиковать банкротные намерения кредиторов, ликвидацию, продажу активов. Самый ранний публичный сигнал краха — появляется за месяцы до суда.
ЕФРСБединый федеральный реестр сведений о банкротстве: Реестр уже идущих банкротных процедур: публикации арбитражного управляющего, собрания кредиторов, торги активами. В связке с Федресурсом закрывает всю банкротную историю компании.
ЕРКНМединый реестр контрольных (надзорных) мероприятий: Государственный журнал всех проверок бизнеса на proverki.gov.ru: пожарные, строительные, санитарные инспекции — кто, когда и что нашёл. История ЕРКНМ подрядчика — объективный портрет дисциплины на стройке.
РНПреестр недобросовестных поставщиков: Ведимый ФАС список компаний, уклонившихся от контрактов или сорвавших исполнение по решению заказчика. Запись в РНП — два года запрета на госзакупки и прямой маркер того, как компания выполняет обязательства.
ЕИСЖСединая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф): Реестр застройщиков и объектов долевого строительства: декларации, сроки, число ДДУ, просрочки передач. Обязательная точка проверки при покупке новостройки; для ИЖС-подрядчика — место проверки сданных объектов.
СРОсаморегулируемая организация: Объединение строителей, проектировщиков или изыскателей, которое выдаёт допуск к работам и отвечает компенсационным фондом. Единственное подтверждение членства — запись в Едином реестре членов СРО; «свидетельства» с 2017 года недействительны.
НОСТРОЙнациональное объединение строителей: Национальное объединение строительных СРО, ведущее единый реестр членов. Проверка подрядчика по ИНН на reestr.nostroy.ru показывает статус членства, регион СРО и уровень ответственности.
Компенсационный фонд СРОфонд возмещения вреда: Денежный фонд, который каждый член СРО пополняет взносами. Если работы компании причинили вред и компания платить не может — фонд компенсирует пострадавшим. Вторая линия обороны частного заказчика после договора.
Допуск СРОправо выполнять строительные работы: С 2017 года «лицензий на строительство» нет — вместо них членство в СРО, подтверждаемое выпиской из единого реестра НОСТРОЙ. Работы по договору строительного подряда на капстроительство без допуска — нарушение Градостроительного кодекса, и такой договор можно оспорить.

Финансы и банкротство

Показатели баланса и банкротные процедуры — чем компания платит и чем рискует.

Уставный капиталстартовое имущество ООО: Минимальный размер имущества, из которого компания отвечает кредиторам. Законный минимум — 10 000 ₽. Капитал не равен обороту, но показывает, «чем» компания отвечает за брак.
Чистые активыреальная стоимость имущества компании: Активы минус обязательства. Два года подряд ниже уставного капитала — компания обязана уменьшить капитал или самоликвидироваться. На практике — «компания проела себя», при банкротстве платить нечем.
Выручкаоборот компании за период: Все деньги, заработанные компанией за год, до вычета расходов. Первое, что сравнивают с объёмом вашей сделки: дом за 12 млн не строят с выручкой 3 млн — не хватит оборотки на материалы.
Кредиторская задолженностьсколько компания должна сама: Долги компании поставщикам, подрядчикам, налоговой. Растёт быстрее выручки — компания живёт в долг. В связке с падающей выручкой — классический предбанкротный профиль.
Дебиторская задолженностьсколько должны компании: Деньги, которые контрагенты должны вашей проверяемой компании. Больше годовой выручки — либо заказчики ещё не рассчитались, либо долги «зависли» на неплатёжеспособных должниках.
Банкротствонесостоятельность: Судебная процедура, в которой долги компании превышают возможности платить. Начинается с заявления кредитора, проходит стадии наблюдения и конкурсного производства. Частный заказчик с авансом становится одним из многих кредиторов в очереди.
Наблюдениепервая стадия банкротства: Процедура длительностью до 7 месяцев, в которой анализируется финансовое состояние и составляются реестры. Руководство остаётся, но крупные сделки согласуются с временным управляющим. Возврат аванса на этой стадии ещё возможен.
Конкурсное производствофинальная стадия банкротства: Ликвидационная процедура: активы распродаются, деньги делятся по очереди кредиторов. Для заказчика с авансом шансы минимальны — очередь частных кредиторов после банков и сотрудников. Именно поэтому банкротство ловят на ранних стадиях.
Компенсационный фондподушка безопасности СРО: Денежный фонд саморегулируемой организации, из которого возмещается вред, причинённый её членами. У подрядчика без допуска СРО компенсационного фонда нет: если он испортит объект, взыскать будет нечего.

Суды и споры

Язык арбитража и приставов — как читать конфликтную историю компании.

Арбитражарбитражный суд: Суды, которые рассматривают экономические споры между бизнесами и с госорганами. Споры частного заказчика с подрядчиком-ООО чаще всего идут именно здесь (споры с ИП потребительского профиля — в судах общей юрисдикции).
Искисковое заявление: Обращение в суд с требованием к другой стороне. В проверке подрядчика важно не число исков, а их профиль: «взыскание неотработанного аванса» от частных заказчиков — приговор репутации; споры о качестве материалов — рабочий шум.
Претензиядосудебное требование: Письменное требование к нарушившей стороне до суда: что нарушено, что требуем, в какой срок. Обязательный шаг перед иском по большинству договоров. Претензия по банротным сигналам ускоряет возврат аванса до закрытия реестра кредиторов.
Исполнительное производствопроцедура принудительного взыскания: Работа судебных приставов по взысканию подтверждённого долга: аресты счетов, списания, ограничения. Для подрядчика «россыпь» мелких производств означает кассовый разрыв — аванс уйдёт на чужие долги.
Арбитражный судсуд по экономическим спорам: Споры между юрлицами и ИП рассматривает не районный суд, а арбитражный. Картотека арбитражных дел (kad.arbitr.ru) бесплатна: по ИНН видно, как часто компания проигрывала споры с заказчиками и на какие суммы.

Договор и деньги

Термины из вашего договора подряда: аванс, этапы, акты и ответственность.

Аванспредоплата без обеспечительной функции: Платёж в счёт будущих работ (он же предоплата), который возвращается, если работы не выполнены — в отличие от задатка. Безопасная схема — небольшой аванс под конкретный этап с актом, а не «60% на материалы сразу».
Задатокобеспечительный платёж: Платёж, который теряется, если сделка сорвалась по вине платившего, и возвращается вдвое — если по вине получившего. В строительных договорах частники часто пишут «задаток», не понимая последствий: читайте формулировки.
Неустойкаштраф за нарушение договора: Денежная санкция за просрочку или иное нарушение: обычно 0,1–0,5% от стоимости этапа в день. Работает только если прописана в договоре и симметрична — для обеих сторон.
Договор подрядаосновной договор стройки: Соглашение, по которому подрядчик обязуется построить, а заказчик — принять и оплатить. Ключевые пункты: предмет и проект в приложениях, этапы с актами, смета, сроки, гарантия, порядок расторжения и возврата аванса.
Сметастоимостной расчёт работ и материалов: Детальный список работ и материалов с ценами. Бывает твёрдая (удорожание не оплачивается) и приблизительная (пересчитывается с согласованием). Смета «одной суммой» делает споры о недоделках бездоказательными.
Этап работзавершённый блок стройки: Логический кусок работ с результатом и датой: фундамент, коробка, кровля, инженерия. Оплата по этапам с приёмкой каждого — базовая защита аванса: подрядчик не получает деньги вперёд за непонятно что.
Акт приёмкидокумент о выполнении этапа: Двусторонний документ, фиксирующий объём и качество выполненных работ. Подписан — этап принят, оплачиваем; с замечаниями — фиксируем сроки устранения. В ИЖС упрощённые акты допустимы, но они обязательны.
Скрытые работыработы, которые закроют следующие этапы: Армирование, гидроизоляция, коммуникации в стенах — всё, что нельзя проверить после заливки и обшивки. Принимаются актами с фото до закрытия — иначе доказать брак почти невозможно.
Гарантийный сроксрок ответственности за недостатки: Период, в котором подрядчик бесплатно устраняет свои дефекты. Закон даёт минимальные гарантии, в договоре разумно прописать 3–5 лет на конструктив и 1–2 года на инженерию с порядком устранения.
Контрагентвторая сторона сделки: Общее название второй стороны договора: подрядчик, поставщик, субподрядчик. Проверка контрагента перед авансом — это просмотр его регистрационных данных, судов, долгов и банкротств по ИНН в открытых реестрах. Отказ назвать ИНН — первый красный флаг.
Due diligenceпроверка перед сделкой: Профессиональное название проверки контрагента перед заключением договора. Для частной стройки достаточно проверки по открытым реестрам — ЕГРЮЛ, суды, приставы, СРО: наш отчёт делает такую проверку за минуту.

ИЖС и новостройки

Специфика долевого строительства и защиты денег покупателя.

Эскроуусловный счёт: Счёт в банке, где деньги покупателя «заморожены» до передачи объекта. Обязателен для долевого строительства по 214-ФЗ: застройщик получает деньги только после сдачи дома. В ИЖС аналогом служит этапность оплаты.
ДДУдоговор долевого участия: Договор покупки квартиры в строящемся доме по 214-ФЗ с защитой: эскроу, реестр, неустойки за просрочку. Всё, что не ДДУ («предварительный договор», «вексельная схема») — лишает защиты закона.
214-ФЗзакон о долевом строительстве: Федеральный закон № 214-ФЗ, регулирующий привлечение денег граждан в стройку: эскроу-счета, обязательная регистрация ДДУ, ответственность застройщика. Главный закон защиты покупателя новостройки.
Проектная декларацияпаспорт проекта застройщика: Документ в ЕИСЖС: сроки стройки, финансирование, застройщик, подрядчики. По декларациям видно, как застройщик соблюдает сроки по прошлым объектам — честнее любого рекламного буклета.

Не нашли термин?

Базовые вопросы проверки подрядчика разобраны в базе из 40 вопросов, а пошаговые инструкции по каждому реестру — в блоге проекта. Проверить конкретную компанию можно прямо на главной странице — по ИНН или названию.